親子で住宅の共同名義にすると、税金や相続などにメリットがあると言われていますが、一方でトラブルやリスクも増える可能性があります。
親子で住宅の共同名義にする場合は、どのようなメリットやデメリットがあるのか、また、どのような注意点があるのかを知っておくことが大切です。
この記事では、親子で住宅の共同名義にする場合のメリットやデメリットと注意点について具体的に説明します。住宅の共同名義を親子にしようと思っている方は、ぜひ参考にしてください。
- 親子間で住宅の共同名義をするという意味と手続き
- 税金や相続、ローンなどの面でのメリットとデメリット
- 債権者や配偶者などの第三者とのリスクやトラブル
- 書類を準備したりするなどのコツや注意点
住宅の共同名義について親子で考えるべきこと
親子で住宅を購入するとき、共同名義にするかどうかは悩むところです。
共同名義にすると、税金や相続などにメリットがあると聞くこともありますが、実際のところはどうなのでしょうか。また、共同名義にする場合には、どのような手続きや注意点があるのでしょうか。
ここでは、住宅の共同名義について親子で考えるべきことを詳しく解説します。
どんなメリットやデメリットがあるのか
住宅の共同名義とは、複数の人が所有権を持つことを意味します。
親子で住宅の共同名義にする場合、親が100%の所有権を持つのではなく、子も一定の割合で所有権を持つことになります。このようにすると、税金や相続などに関してメリットがあると言われていますが、一方でトラブルやリスクも増える可能性があります。
ここでは、住宅の共同名義のメリットとデメリットを具体的に解説します。
メリット
贈与税や相続税を節税できる可能性がある
親から子への贈与は、一定額まで非課税になります。2023年度の場合、親から子への贈与は、1,100万円まで非課税です。
また、親から子への相続は、6,000万円に加えて1,000万円×法定相続人数まで非課税です。これらの非課税枠や控除額を有効に活用することで、贈与税や相続税を節税できる可能性があります。
親が死亡した場合、相続手続きが簡素化される
親が死亡した場合、子は親の持っていた所有権の一部を相続します。その際、すでに共同名義になっていれば、不動産登記の変更手続きが簡素化されます。
また、親から子への贈与や売買などで住宅の所有権を移転する場合よりも、登録免許税や印紙税などの費用が安く済みます。
子が住宅ローンを借りる際、親が連帯保証人にならなくても済む
子が住宅ローンを借りる際、親が連帯保証人になると、親の信用情報や負債状況に影響が出る可能性があります。
しかし、親子で住宅の共同名義にしておけば、親は連帯保証人にならなくても済みます。その理由は、親も住宅の所有者であるため、住宅自体が担保として十分だからです。
子が住宅ローンを借りる際、親の所得や財産を担保にできる
子が住宅ローンを借りる際、親子で住宅の共同名義にしておけば、親の所得や財産も担保にできます。その理由は、親も住宅の所有者であるため、親の所得や財産も返済能力の判断基準として考慮されるからです。
これにより、子は住宅ローンの金利や返済期間を有利に交渉できる可能性があります。
デメリット
親子間でトラブルが発生した場合、住宅の売却や名義変更が困難になる
親子間で住宅の管理費用や修繕費用などに関して意見が合わなかったり、親や子が住宅を離れたりした場合、住宅の売却や名義変更を行いたいと思うかもしれません。
しかし、住宅の共同名義になっていると、全員の同意が必要になります。そのため、親子間でトラブルが発生した場合、住宅の売却や名義変更が困難になる可能性があります。
親や子が借金を抱えた場合、住宅が差し押さえられる可能性がある
親や子が借金の返済に困った場合、債権者は住宅を差し押さえることができます。その場合、住宅の所有権を失う可能性があります。
また、親や子が破産した場合、住宅は破産財産として処分される可能性があります。これらの事態を防ぐためには、親子間で借金の有無や返済状況を常に確認することが必要です。
親や子が離婚した場合、配偶者や元配偶者が住宅の分割や分与を求める可能性がある
親や子が離婚した場合、配偶者や元配偶者が住宅の分割や分与を求める可能性があります。その場合、親子間で住宅の所有権を変更する必要があるかもしれません。
また、配偶者や元配偶者に住宅の所有権を譲渡する場合は、贈与税や所得税などの税金も発生します。これらの問題を避けるためには、親子間で結婚前契約や離婚協議などを行うことが必要です。
親や子が結婚した場合、配偶者も共有者として扱われる可能性がある
親や子が結婚した場合、配偶者も共有者として扱われる可能性があります。その理由は、親や子の持っている所有権は夫婦間で財産分与することができるからです。その場合、親は配偶者と共有名義になります。
また、親や子が死亡した場合、配偶者も相続人として扱われます。これらの事態を防ぐためには、親子間で結婚前契約や遺言書などを作成することが必要です。
親子で住宅の共同名義にする場合の注意点と手続き
住宅の共同名義とは、複数の人が所有権を持つことを意味します。
親子で住宅の共同名義にする場合、親が100%の所有権を持つのではなく、子も一定の割合で所有権を持つことになります。このようにすると、税金や相続などにメリットがあると言われていますが、一方でトラブルやリスクも増える可能性があります。
ここでは、住宅の共同名義にするときの注意点と手続きを具体的に解説します。
注意点
共有名義の割合は事前に明確に決めておくこと
割合によっては贈与税や相続税の計算方法が変わるため、税理士などに相談しましょう。
例えば、親から子への贈与は、親が所有権の50%以上を持っている場合は「親族間取得特例」という制度を利用できます。この制度では、贈与された不動産価格から3,000万円を控除できます。
しかし、親が所有権の50%未満を持っている場合は、この制度を利用できません。そのため、贈与税の非課税枠や控除額が変わってくる可能性があります。
共有社間のトラブル
共有者間でトラブルが発生しないように、住宅の管理費用や修繕費用などの負担割合や支払方法を書面で取り決めておきましょう。
例えば、親子で住宅の共同名義にした場合、住宅の管理費用や修繕費用はどちらがどれだけ負担するかを明確にしておかないと、後々トラブルになる可能性があります。
また、住宅の売却益や譲渡所得なども共有者間で分配する必要があります。その際、事前に書面で取り決めておくことで、紛争を防ぐことができます。
全員の同意が必要なケースも
共有者間で住宅の売却や名義変更を行う場合は、全員の同意が必要になります。また、売却益や譲渡所得などの税金も発生する可能性があります。
例えば、親子で住宅の共同名義にした場合、子が住宅を売却したいと思ったとしても、親の同意がなければ売却できません。また、親から子への贈与や売買などで住宅の所有権を移転する場合は、贈与税や所得税などの税金も発生します。
そのため、住宅の売却や名義変更を行う場合は、全員の同意と税金の支払いを確認する必要があります。
遺産分割協議や離婚協議
共有者間で死亡や離婚などの事情が変わった場合は、遺産分割協議や離婚協議などを行う必要があります。
例えば、親子で住宅の共同名義にした場合、親が死亡したら、子は親の持っていた所有権の一部を相続します。その際、相続税が発生する可能性があります。
また、子以外にも相続人がいる場合、その相続人も親の持っていた所有権の一部を相続します。その場合、子は相続人と共有者となります。
このように、死亡や離婚などの事情が変わった場合は、遺産分割協議や離婚協議などを行う必要があります。
手続き
不動産会社や登録業者
住宅の購入時に、不動産会社や登記業者に共同名義にする旨を伝えましょう。その際、共有名義の割合や住宅ローンの借入者などを明記します。
例えば、親子で住宅の共同名義にする場合、親が所有権の70%、子が所有権の30%を持つというように割合を決めます。また、住宅ローンは子だけが借りるというように借入者を決めます。
これらの情報を不動産会社や登記業者に伝えることで、住宅の購入手続きをスムーズに進めることができます。
贈与税の申告
住宅の購入時に、親から子への贈与が発生する場合は、贈与税の申告を行いましょう。その際、贈与税の非課税枠や控除額などを確認してください。
例えば、親から子への贈与が発生する場合は、贈与された不動産価格から非課税枠や控除額を差し引いた金額に応じて贈与税が課税されます。2023年度の場合、親から子への贈与は、1,100万円まで非課税です。
また、住宅ローンを借りている場合は、借入金額から1,000万円を控除できます。これらの非課税枠や控除額を確認することで、贈与税の申告を正しく行うことができます。
不動産登記の変更手続きと贈与税の申告
住宅の購入後に、親から子への贈与が発生する場合は、不動産登記の変更手続きと贈与税の申告を行いましょう。その際、登記費用や印紙税などの費用も発生します。
例えば、住宅の購入後に親から子への贈与が発生する場合は、不動産登記の変更手続きと贈与税の申告を行う必要があります。
不動産登記の変更手続きでは、不動産登記申請書や贈与契約書などの書類を提出します。その際、登録免許税や印紙税などの費用も発生します。登録免許税は不動産価格の0.4%（最高で60万円）、印紙税は不動産価格の0.05%（最高で20万円）です。
これらの費用も考慮することで、住宅の所有権の移転をスムーズに進めることができます。
住宅の共同名義を親から子に変更する方法と必要な書類
ここでは、住宅の共同名義を親から子に変更するときの方法と書類を具体的に解説します。
方法
親から子への贈与として住宅の所有権を移転する場合
この場合は、贈与税が発生する可能性があります。
親から子への贈与は、親が所有権を無償で子に譲渡することです。この場合、贈与された不動産価格から非課税枠や控除額を差し引いた金額に応じて贈与税が課税されます。2023年度の場合、親から子への贈与は、1,100万円まで非課税です。
また、住宅ローンを借りている場合は、借入金額から1,000万円を控除できます。これらの非課税枠や控除額を確認することで、贈与税を節税できる可能性があります。
親から子への売買として住宅の所有権を移転する場合
この場合は、売買代金や売却益などに応じて所得税や消費税が発生する可能性があります。
親から子への売買は、親が所有権を有償で子に譲渡することです。この場合、売買代金や売却益などに応じて所得税や消費税が発生します。
所得税は売買代金から取得費や譲渡費用を差し引いた金額に応じて課税されます。税率は5%～45%です。消費税は売買代金に10%が加算されます。
これらの税金を支払うことで、住宅の所有権を移転できます。
親から子への相続として住宅の所有権を移転する場合
この場合は、相続税が発生する可能性があります。
親から子への相続は、親が死亡した際に子が所有権を継承することです。この場合、相続された不動産価格から非課税枠や控除額を差し引いた金額に応じて相続税が課税されます。2023年度の場合、親から子への相続は、6,000万円に加えて1,000万円×法定相続人数まで非課税です。
また、住宅ローンを借りている場合は、借入金額から1,000万円を控除できます。
これらの非課税枠や控除額を確認することで、相続税を節税できる可能性があります。
必要な書類
不動産登記申請書
不動産登記申請書は、住宅の所有権の移転を登記するために必要な書類です。
この書類には、移転の原因や日付、移転前後の所有者や共有者の氏名や住所、所有権の割合などを記入します。
この書類は、移転の原因に応じて異なる様式があります。例えば、贈与の場合は「贈与登記申請書」、売買の場合は「所有権移転登記申請書」、相続の場合は「相続登記申請書」などです。
不動産登記原因証明書（贈与契約書や売買契約書など）
不動産登記原因証明書は、住宅の所有権の移転の原因を証明するために必要な書類です。この書類には、移転の原因や日付、移転前後の所有者や共有者の氏名や住所、所有権の割合などを記入します。
この書類は、移転の原因に応じて異なる種類があります。例えば、贈与の場合は「贈与契約書」、売買の場合は「売買契約書」、相続の場合は「遺言書」や「遺産分割協議書」などです。
印鑑証明書
印鑑証明書は、住宅の所有権の移転に関係する人物の印鑑が本人のものであることを証明するために必要な書類です。この書類は、市区町村役場で発行できます。
この書類には、印鑑登録した人物の氏名や住所、印鑑登録番号などが記載されます。
戸籍謄本や戸籍抄本
戸籍謄本や戸籍抄本は、住宅の所有権の移転に関係する人物の戸籍上の状況を証明するために必要な書類です。この書類は、市区町村役場で発行できます。
この書類には、人物の氏名や生年月日、配偶者や親子関係などが記載されます。
固定資産税評価証明書
固定資産税評価証明書は、住宅の固定資産税評価額を証明するために必要な書類です。この書類は、市区町村役場で発行できます。
この書類には、住宅の所在地や面積、構造や用途などが記載されます。
登録免許税納付書
登録免許税納付書は、住宅の所有権の移転に伴って発生する登録免許税を納付するために必要な書類です。この書類は、登記所で発行できます。
この書類には、住宅の所在地や所有者や共有者の氏名や住所、登録免許税の金額などが記載されます。登録免許税は不動産価格の0.4%（最高で60万円）です。
住宅の共同名義を親から子に変更するときにかかる費用や税金
住宅の共同名義を親から子に変更するときにかかる費用や税金は以下になります。
費用
登録免許税：不動産価格の0.4%（最高で60万円）
登録免許税とは、住宅の所有権の移転を登記する際に発生する税金です。
この税金は、不動産価格の0.4%（最高で60万円）がかかります。例えば、不動産価格が1億円の場合、登録免許税は40万円です。
印紙税：不動産価格の0.05%（最高で20万円）
印紙税とは、住宅の所有権の移転に関する書類に貼る印紙代として発生する税金です。
この税金は、不動産価格の0.05%（最高で20万円）がかかります。例えば、不動産価格が1億円の場合、印紙税は5万円です。
登記費用：不動産会社や登記業者によって異なるが、平均で5万円程度
登記費用とは、住宅の所有権の移転を登記するために必要な書類作成や手続きなどにかかる費用です。
この費用は、不動産会社や登記業者によって異なりますが、平均で5万円程度だと言われています。
税金
贈与税
贈与された不動産価格から非課税枠や控除額を差し引いた金額に応じて課税されます。（税率は10%～55%）
贈与税とは、親から子への贈与として住宅の所有権を移転する場合に発生する税金です。この税金は、贈与された不動産価格から非課税枠や控除額を差し引いた金額に応じて課税されます。2023年度の場合、親から子への贈与は、1,100万円まで非課税です。
また、住宅ローンを借りている場合は、借入金額から1,000万円を控除できます。これらの非課税枠や控除額を確認することで、贈与税を節税できる可能性があります。
例えば、不動産価格が1億円で住宅ローンが5,000万円残っている場合、贈与された不動産価格は5,000万円です。この場合、非課税枠と控除額を差し引くと、贈与税の課税対象額は3,900万円となります。この金額に対して、贈与税の税率は30%です。したがって、贈与税は1,170万円となります。
所得税
売買された不動産価格から取得費や譲渡費用を差し引いた金額に応じて課税されまる。（税率は5%～45%）
所得税とは、親から子への売買として住宅の所有権を移転する場合に発生する税金です。この税金は、売買された不動産価格から取得費や譲渡費用を差し引いた金額に応じて課税されます。
取得費とは、住宅を購入した際にかかった費用のことで、例えば、不動産価格や登録免許税などが含まれます。
譲渡費用とは、住宅を売却した際にかかった費用のことで、例えば、仲介手数料や登記費用などが含まれます。所得税の税率は5%～45%です。
例えば、不動産価格が1億円で取得費が6,000万円、譲渡費用が1,000万円だった場合、売却益は3,000万円です。この場合、所得税の税率は15%です。したがって、所得税は450万円となります。
消費税
売買された不動産価格に10%が加算されます。
消費税とは、親から子への売買として住宅の所有権を移転する場合に発生する税金です。この税金は、売買された不動産価格に10%が加算されます。
例えば、不動産価格が1億円だった場合、消費税は1,000万円となります。
相続税
相続された不動産価格から非課税枠や控除額を差し引いた金額に応じて課税されます。（税率は10%～55%）
相続税とは、親から子への相続として住宅の所有権を移転する場合に発生する税金です。この税金は、相続された不動産価格から非課税枠や控除額を差し引いた金額に応じて課税されます。2023年度の場合、親から子への相続は、6,000万円に加えて1,000万円×法定相続人数まで非課税です。
また、住宅ローンを借りている場合は、借入金額から1,000万円を控除できます。これらの非課税枠や控除額を確認することで、相続税を節税できる可能性があります。
例えば、不動産価格が1億円で住宅ローンが5,000万円残っている場合、相続された不動産価格は5,000万円です。この場合、非課税枠と控除額を差し引くと、相続税の課税対象額は2,900万円となります。この金額に対して、相続税の税率は15%です。したがって、相続税は435万円となります。
住宅の共同名義を親から子に変更するタイミングとそのメリット
住宅の共同名義を親から子に変更するタイミングは、親子間で話し合って決めることが大切です。
しかし、一般的には、以下のようなタイミングがメリットが大きいと言われています。
タイミング
親が高齢になる前に、子に住宅の所有権を移転する場合
この場合は、親の死亡時に相続税を節税できる可能性があります。
親が高齢になる前に子に住宅の所有権を移転することで、親の死亡時に発生する相続税を節税できる可能性があります。その理由は、贈与税や相続税の非課税枠や控除額を有効に活用できるからです。
例えば、親から子への贈与は、1,100万円まで非課税です。また、親から子への相続は、6,000万円に加えて1,000万円×法定相続人数まで非課税です。
これらの非課税枠や控除額を確認することで、贈与税や相続税を節税できる可能性があります。
子が住宅ローンを借りる際に、親から住宅の所有権を移転する場合
この場合は、子が住宅ローンの審査に通りやすくなる可能性があります。
子が住宅ローンを借りる際に親から住宅の所有権を移転することで、子が住宅ローンの審査に通りやすくなる可能性があります。
その理由は、親も住宅の所有者であるため、親の所得や財産も返済能力の判断基準として考慮されるからです。これにより、子は住宅ローンの金利や返済期間を有利に交渉できる可能性があります。
子が結婚する前に、親から住宅の所有権を移転する場合
この場合は、子の配偶者や元配偶者が住宅の分割や分与を求めるリスクを回避できる可能性があります。
子が結婚する前に親から住宅の所有権を移転することで、子の配偶者や元配偶者が住宅の分割や分与を求めるリスクを回避できる可能性があります。その理由は、結婚後に発生する夫婦間の財産分与や離婚時の財産分割では、結婚前に取得した財産は原則として対象外となるからです。
このように、子が結婚する前に親から住宅の所有権を移転することで、住宅の管理責任や権利関係を明確にできます。
メリット
贈与税や相続税の非課税枠や控除額を有効に活用できる
贈与税や相続税は、親から子への贈与や相続によって発生する税金です。この税金は、贈与された不動産価格や相続された不動産価格から非課税枠や控除額を差し引いた金額に応じて課税されます。
非課税枠とは、一定額まで非課税となる枠のことで、例えば、親から子への贈与は、1,100万円まで非課税です。
控除額とは、課税対象額から差し引くことができる金額のことで、例えば、住宅ローンを借りている場合は、借入金額から1,000万円を控除できます。
これらの非課税枠や控除額を有効に活用することで、贈与税や相続税を節税できる可能性があります。
住宅ローンの金利や返済期間を有利に交渉できる
住宅ローンは、住宅を購入するために借りるお金のことです。このお金は、金利や返済期間などの条件に応じて返済する必要があります。
住宅ローンの審査は、借りる人の返済能力を判断するために行われます。
返済能力とは、借りたお金を返すことができるかどうかを示す指標のことです。返済能力が高いほど、住宅ローンの金利や返済期間を有利に交渉できる可能性があります。
返済能力は、借りる人の所得や財産などによって決まります。親子で住宅の共同名義にしておけば、親も住宅の所有者であるため、親の所得や財産も返済能力の判断基準として考慮されます。これにより、子は住宅ローンの審査に通りやすくなり、住宅ローンの金利や返済期間を有利に交渉できる可能性があります。
住宅の管理責任や権利関係を明確にできる
住宅の管理責任とは、住宅を維持・修繕する義務のことです。住宅の権利関係とは、住宅を使用・処分する権利のことです。
親子で住宅の共同名義にしておけば、親子間で住宅の管理責任や権利関係を明確にできます。例えば、親子間で住宅の管理費用や修繕費用などの負担割合や支払方法を書面で取り決めておくことで、トラブルを防ぐことができます。
また、親子間で住宅の売却や名義変更を行う場合は、全員の同意が必要であることを確認することで、紛争を防ぐことができます。
住宅の共同名義に関するよくある質問と回答
ここでは、住宅の共同名義に関するよくある質問と回答を紹介します。
親が死亡したらどうなるのか
親子で住宅の共同名義にした場合、親が死亡したら、以下のようなことが起こります。
子は親の持っていた所有権の一部を相続します。その際、相続税が発生する可能性があります。
子以外にも相続人がいる場合、その相続人も親の持っていた所有権の一部を相続します。その場合、子は相続人と共有者となります。
子は相続人と協議して、住宅の分割や買取などを行うことができます。その際、分割や買取にかかる費用や税金も発生します。
手続き
相続登記
相続登記とは、親が死亡した際に子が親の持っていた所有権の一部を相続することを登記する手続きです。この手続きは、法定相続人や遺言書などに基づいて行われます。
この手続きには、不動産登記申請書や不動産登記原因証明書（遺言書や遺産分割協議書など）、印鑑証明書、戸籍謄本や戸籍抄本などの書類が必要です。
この手続きは、登記所で行うことができます。
分割協議
分割協議とは、子以外にも相続人がいる場合に、その相続人と協議して住宅を分割する手続きです。この手続きは、全ての相続人の同意が必要です。
この手続きには、分割協議書や分割登記申請書などの書類が必要です。この手続きは、登記所で行うことができます。
買取協議
買取協議とは、子以外にも相続人がいる場合に、その相続人から住宅の所有権を買い取る手続きです。この手続きは、全ての相続人の同意が必要です。
この手続きには、買取契約書や所有権移転登記申請書などの書類が必要です。この手続きは、登記所で行うことができます。
費用
登録免許税
登録免許税とは、住宅の所有権の移転を登記する際に発生する税金です。
この税金は、不動産価格の0.4%（最高で60万円）がかかります。例えば、不動産価格が1億円の場合、登録免許税は40万円です。
印紙税
印紙税とは、住宅の所有権の移転に関する書類に貼る印紙代として発生する税金です。
この税金は、不動産価格の0.05%（最高で20万円）がかかります。例えば、不動産価格が1億円の場合、印紙税は5万円です。
登記費用
登記費用とは、住宅の所有権の移転を登記するために必要な書類作成や手続きなどにかかる費用です。
この費用は、不動産会社や登記業者によって異なりますが、平均で5万円程度だと言われています。
相続税
相続税とは、親から子への相続として住宅の所有権を移転する場合に発生する税金です。
この税金は、相続された不動産価格から非課税枠や控除額を差し引いた金額に応じて課税されます。2023年度の場合、親から子への相続は、6,000万円に加えて1,000万円×法定相続人数まで非課税です。
また、住宅ローンを借りている場合は、借入金額から1,000万円を控除できます。これらの非課税枠や控除額を確認することで、相続税を節税できる可能性があります。
例えば、不動産価格が1億円で住宅ローンが5,000万円残っている場合、相続された不動産価格は5,000万円です。この場合、非課税枠と控除額を差し引くと、相続税の課税対象額は2,900万円となります。この金額に対して、相続税の税率は15%です。したがって、相続税は435万円となります。
分割費用
分割費用とは、住宅を分割する際に発生する費用です。
この費用は、分割する住宅の価値や範囲に応じて変わります。例えば、住宅を半分ずつ分割する場合と一部だけ分割する場合では、分割費用も異なります。
また、分割する際に必要な工事や測量なども分割費用に含まれます。
買取費用
買取費用とは、住宅を買い取る際に発生する費用です。
この費用は、買い取る住宅の価値や条件に応じて変わります。例えば、住宅を全額現金で買い取る場合とローンで買い取る場合では、買取費用も異なります。
また、買い取る際に必要な仲介手数料や登記費用なども買取費用に含まれます。
親が生前贈与をしたらどうなるのか
親子で住宅の共同名義にした場合、親が生前贈与をしたら、以下のようなことが起こります。
親は自分が持っている所有権の一部や全部を子に贈与することができます。その際、贈与税が発生する可能性があります。
親は自分が持っている所有権の一部や全部を子以外の人に贈与することもできます。その場合、子は贈与された人と共有者となります。
子は贈与された人と協議して、住宅の分割や買取などを行うことができます。その際、分割や買取にかかる費用や税金も発生します。
メリット
贈与税や相続税の非課税枠や控除額を有効に活用できる
贈与税や相続税は、親から子への贈与や相続によって発生する税金です。
この税金は、贈与された不動産価格や相続された不動産価格から非課税枠や控除額を差し引いた金額に応じて課税されます。
非課税枠とは、一定額まで非課税となる枠のことで、例えば、親から子への贈与は、1,100万円まで非課税です。
控除額とは、課税対象額から差し引くことができる金額のことで、例えば、住宅ローンを借りている場合は、借入金額から1,000万円を控除できます。これらの非課税枠や控除額を有効に活用することで、贈与税や相続税を節税できる可能性があります。
子の住宅ローンの審査に有利になる
住宅ローンは、住宅を購入するために借りるお金のことです。このお金は、金利や返済期間などの条件に応じて返済する必要があります。
住宅ローンの審査は、借りる人の返済能力を判断するために行われます。返済能力とは、借りたお金を返すことができるかどうかを示す指標のことです。返済能力が高いほど、住宅ローンの金利や返済期間を有利に交渉できる可能性があります。
返済能力は、借りる人の所得や財産などによって決まります。親から子へ生前贈与することで、子は住宅の所有者となります。そのため、子の所得や財産に加えて、親から贈与された不動産価格も返済能力の判断基準として考慮されます。
これにより、子は住宅ローンの審査に通りやすくなり、住宅ローンの金利や返済期間を有利に交渉できる可能性があります。
注意点
贈与された不動産価格が高すぎる場合は贈与税が高くなる
贈与された不動産価格が高すぎる場合は、贈与税の課税対象額も高くなります。贈与税の課税対象額が高くなると、贈与税の税率も高くなります。贈与税の税率は、10%～55%です。
例えば、不動産価格が2億円で住宅ローンが5,000万円残っている場合、贈与された不動産価格は1億5,000万円です。この場合、非課税枠と控除額を差し引くと、贈与税の課税対象額は4,900万円となります。この金額に対して、贈与税の税率は30%です。したがって、贈与税は1,470万円となります。
贈与された人が住宅を売却する場合は所得税や消費税が発生する
贈与された人が住宅を売却する場合は、所得税や消費税が発生します。所得税は売買代金から取得費や譲渡費用を差し引いた金額に応じて課税されます。
取得費とは、住宅を購入した際にかかった費用のことで、例えば、不動産価格や登録免許税などが含まれます。譲渡費用とは、住宅を売却した際にかかった費用のことで、例えば、仲介手数料や登記費用などが含まれます。所得税の税率は5%～45%です。
消費税は売買代金に10%が加算されます。例えば、不動産価格が1億円で取得費が6,000万円、譲渡費用が1,000万円だった場合、売却益は3,000万円です。この場合、所得税の税率は15%です。したがって、所得税は450万円となります。また、消費税は1,000万円となります。
贈与された人以外にも相続人がいる場合はトラブルになる可能性がある
贈与された人以外にも相続人がいる場合は、その相続人も親の持っていた所有権の一部を相続します。その場合、贈与された人は相続人と共有者となります。
共有者となると、住宅の使用や処分に関して全員の同意が必要になります。しかし、相続人と贈与された人の間には利害の対立や感情的な問題が生じる可能性があります。
例えば、相続人が住宅を分割や買取を求める場合や贈与された人が住宅を売却する場合などです。このような場合には、トラブルになる可能性があります。
親が借金を抱えていたらどうなるのか
親子で住宅の共同名義にした場合、親が借金を抱えていたら、以下のようなことが起こります。
親が借金の返済に困った場合、債権者は住宅を差し押さえることができます。その場合、子は住宅の所有権を失う可能性があります。
親が死亡した場合、子は親の借金を相続することになります。その場合、子は住宅を売却して借金を返済する必要があるかもしれません。
子は親の借金を相続しないことを選択することもできます。その場合、子は住宅の所有権も放棄することになります。
借金の返済に困った場合
債権者は住宅を差し押さえることができる
債権者とは、親が借りたお金を貸した人や会社のことです。債権者は、親が借金の返済に困った場合、住宅を差し押さえることができます。
差し押さえとは、債権者が裁判所に申し立てて、親の持っている財産を強制的に取り上げることです。債権者は、差し押さえた住宅を競売にかけて、その代金で借金を回収することができます。
子は住宅の所有権を失う可能性がある
子は親と共同名義で住宅の所有権を持っていますが、それは親から贈与されたものではありません。つまり、子は親から住宅を受け取った際に贈与税を払っていないということです。
この場合、子は住宅の所有権を保護される権利を持ちません。そのため、債権者は子の所有権も差し押さえることができます。これにより、子は住宅の所有権を失う可能性があります。
死亡した場合
子は親の借金を相続することになる
親が死亡した場合、子は親の財産だけでなく借金も相続することになります。
相続とは、死亡した人の財産や負債を引き継ぐことです。相続人とは、相続する人のことです。相続人は法定相続人や遺言書などに基づいて決まります。
子は通常、法定相続人です。そのため、子は親の借金を相続することになります。
子は住宅を売却して借金を返済する必要があるかもしれない
子は親の借金を相続した場合、その借金を返済する義務が発生します。しかし、子がその借金を返済できるだけの財産や所得がない場合、住宅を売却して借金を返済する必要があるかもしれません。
住宅を売却する場合は、所得税や消費税などの費用や税金も発生します。これにより、子は住宅を失うだけでなく、財産や所得も減らすことになります。
子は親の借金を相続しないことを選択することもできる
子は親の借金を相続したくない場合、相続放棄することができます。相続放棄とは、相続する権利を放棄することです。相続放棄する場合は、裁判所に申し立てて、親の死亡から3か月以内に行う必要があります。
相続放棄すると、子は親の借金だけでなく財産も相続しないことになります。つまり、子は住宅の所有権も放棄することになります。
親が離婚したらどうなるのか
親子で住宅の共同名義にした場合、親が離婚したら、以下のようなことが起こります。
親は離婚協議で住宅の分割や分与を決めることができます。その際、分割や分与にかかる費用や税金も発生します。
親は離婚協議で住宅の所有権を放棄することもできます。その場合、子は元配偶者と共有者となります。
子は元配偶者と協議して、住宅の分割や買取などを行うことができます。その際、分割や買取にかかる費用や税金も発生します。
離婚協議で住宅の分割や分与を決める場合
分割や分与にかかる費用や税金が発生する
離婚協議とは、夫婦間で離婚する際に財産分与や親権などを決めることです。離婚協議で住宅の分割や分与を決める場合は、分割や分与にかかる費用や税金が発生します。
分割とは、住宅を物理的に分けることです。分与とは、住宅の所有権を一方の配偶者に譲渡することです。費用とは、分割や分与を登記するために必要な書類作成や手続きなどにかかる費用です。税金とは、分割や分与によって発生する登録免許税や贈与税などです。
例えば、不動産価格が1億円で夫から妻へ住宅の所有権を全て分与する場合、登録免許税は40万円、贈与税は1,100万円（非課税枠1,100万円を差し引いた場合）となります。
子は元配偶者と共有者となる可能性がある
子は親と共同名義で住宅の所有権を持っていますが、それは親から贈与されたものではありません。つまり、子は親から住宅を受け取った際に贈与税を払っていないということです。
この場合、子は住宅の所有権を保護される権利を持ちません。そのため、離婚協議で親が住宅の所有権を放棄した場合、子は元配偶者と共有者となります。
共有者となると、住宅の使用や処分に関して全員の同意が必要になります。しかし、元配偶者と子の間には利害の対立や感情的な問題が生じる可能性があります。
例えば、元配偶者が住宅を売却したい場合や子が住宅を買い取りたい場合などです。このような場合には、トラブルになる可能性があります。
離婚協議で住宅の所有権を放棄する場合
子は元配偶者と共有者となる
離婚協議で住宅の所有権を放棄する場合は、子は元配偶者と共有者となります。これは、離婚協議で住宅の分割や分与を決める場合と同じです。
子は親から住宅を受け取った際に贈与税を払っていないため、住宅の所有権を保護される権利を持ちません。そのため、親が住宅の所有権を放棄した場合、子は元配偶者と共有者となります。
共有者となると、住宅の使用や処分に関して全員の同意が必要になります。しかし、元配偶者と子の間には利害の対立や感情的な問題が生じる可能性があります。
例えば、元配偶者が住宅を売却したい場合や子が住宅を買い取りたい場合などです。このような場合には、トラブルになる可能性があります。
子は親から贈与されたものとみなされる可能性がある
離婚協議で住宅の所有権を放棄する場合は、子は親から贈与されたものとみなされる可能性があります。これは、親が住宅の所有権を放棄することで、子の所有権の割合が増えることになるからです。
例えば、親子で50%ずつ住宅の所有権を持っていた場合、親が所有権を放棄することで、子は100%の所有権を持つことになります。この場合、親から子への贈与とみなされる可能性があります。
贈与とみなされる場合は、贈与税が発生します。贈与税は、贈与された不動産価格から非課税枠や控除額を差し引いた金額に応じて課税されます。
非課税枠とは、一定額まで非課税となる枠のことで、例えば、親から子への贈与は、1,100万円まで非課税です。
控除額とは、課税対象額から差し引くことができる金額のことで、例えば、住宅ローンを借りている場合は、借入金額から1,000万円を控除できます。
これらの非課税枠や控除額を確認することで、贈与税を節税できる可能性があります。
子が結婚したらどうなるのか
親子で住宅の共同名義にした場合、子が結婚したら、以下のようなことが起こります。
子は結婚時に住宅の所有権を配偶者に贈与することができます。その際、贈与税が発生する可能性があります。
子は結婚時に住宅の所有権を配偶者と共有することもできます。その場合、親は配偶者も共有者として扱われる可能性があります。
子は結婚時に住宅の所有権を配偶者に移転しないこともできます。その場合、子は配偶者から住宅の分割や分与を求められるリスクを回避できる可能性があります。
配偶者に贈与する場合
贈与税が発生する可能性がある
配偶者に贈与するとは、子が自分が持っている所有権の一部や全部を配偶者に無償で譲渡することです。配偶者に贈与する場合は、贈与税が発生する可能性があります。
贈与税とは、贈与された不動産価格から非課税枠や控除額を差し引いた金額に応じて課税される税金です。非課税枠とは、一定額まで非課税となる枠のことで、例えば、配偶者への贈与は、2,000万円まで非課税です。
控除額とは、課税対象額から差し引くことができる金額のことで、例えば、住宅ローンを借りている場合は、借入金額から1,000万円を控除できます。これらの非課税枠や控除額を確認することで、贈与税を節税できる可能性があります。
親は配偶者も共有者として扱われる可能性がある
配偶者に贈与する場合は、親は配偶者も共有者として扱われる可能性があります。これは、子が配偶者に贈与した所有権も親から贈与されたものではないためです。つまり、配偶者は子から住宅を受け取った際に贈与税を払っていないということです。
この場合、配偶者は住宅の所有権を保護される権利を持ちません。そのため、親は配偶者も自分と同じように住宅の使用や処分に関して同意権や反対権を持つ共有者として扱う必要があります。
配偶者と共有する場合
配偶者も共有者として扱われる
配偶者と共有するとは、子が自分が持っている所有権の一部や全部を配偶者と分け合うことです。配偶者と共有する場合は、配偶者も共有者として扱われます。これは、離婚協議で住宅の分割や分与を決める場合と同じです。
配偶者は子から住宅を受け取った際に贈与税を払っていないため、住宅の所有権を保護される権利を持ちません。そのため、親は配偶者も自分と同じように住宅の使用や処分に関して同意権や反対権を持つ共有者として扱う必要があります。
親と配偶者の間にトラブルが起こる可能性がある
配偶者と共有する場合は、親と配偶者の間にトラブルが起こる可能性があります。これは、親と配偶者の間には利害の対立や感情的な問題が生じる可能性があるからです。
例えば、親が住宅を売却したい場合や配偶者が住宅を買い取りたい場合などです。このような場合には、トラブルになる可能性があります。
配偶者に移転しない場合
配偶者から住宅の分割や分与を求められるリスクを回避できる可能性がある
配偶者に移転しないとは、子が自分が持っている所有権をそのまま保持することです。配偶者に移転しない場合は、配偶者から住宅の分割や分与を求められるリスクを回避できる可能性があります。
これは、子が結婚した際に住宅の所有権を配偶者に移転しなかったことで、配偶者は住宅の所有権を主張できないからです。つまり、子と配偶者が離婚する場合でも、子は住宅の所有権を失うことはありません。
住宅の共同名義を親子でする場合のまとめ
以上が、住宅の共同名義について親子で考えるべきことを解説した記事です。
住宅の共同名義はメリットだけでなくデメリットや注意点も多くあります。親子間でしっかりと話し合って、最善の選択をするようにしましょう。
- 住宅の共同名義とは、複数の人が所有権を持つこと
- 親子で住宅の共同名義にするメリットは、相続税や贈与税の節税、住宅ローンの審査の有利さなど
- 注意点は、債権者や配偶者などの第三者とのトラブル、贈与税や登録免許税などの費用や税金の発生など
- 親から子への贈与とみなされる可能性があるため、贈与税を払う必要がある
- 親から子への贈与は、非課税枠や控除額を活用することで節税できる可能性がある
- 非課税枠とは、一定額まで非課税となる枠で、親から子への贈与は1,100万円まで非課税
- 控除額とは、課税対象額から差し引くことができる金額
- 親子で住宅の共同名義にする場合は、登録免許税や印紙税などの費用や税金も発生する
- 登録免許税とは、住宅の所有権の移転を登記する際に発生する税金
- 印紙税とは、住宅の所有権の移転に関する書類に貼る印紙代として発生する税金
- 専門家に相談したり、必要な書類を準備したりすることが大切
